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东方时事解读音频:房地产政策与国家的战略考量(二)

http://news.sina.com.cn/c/nd/2018-01-08/doc-ifyqiwuw8261412.shtml

 

说明称,此次政策调整不是放松调控,而是落实分类调控、因域施策,提高调控的精准性。一是对供求矛盾突出、房价较高的主城区进行从严调控,外地户籍家庭仅允许购买一套。《关于加强房地产市场调控强化房地产市场监管有关工作的通知》中要求的不再提交社保和纳税证明,指的是进一步改进审核方式,将原由购房人提供相关证明改为由房产部门通过社保及税务部门系统进行核查,便利群众办事;二是高坪偏远等地区由原来的限购调整为限售,明确了三年内限制转让的措施,同时该项措施涵盖了主城区等限购区域,目的是遏制投资性、投机性的购房;三是住房公积金主要满足首套购房需求,购买首套住房时住房公积金贷款首付款比例必须达到30%以上,购买二套时首付款必须达到50%以上,禁止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款,在核定贷款和房屋套数时既认房又认贷;四是作为配套措施,城关区、七里河区、安宁区范围内的棚改等涉及征收的项目,2018年度原则上采用实物安置方式。

 

 

【东方时事解读

 

很多城市是人口流入趋势城市

 

不管是二线城市还是三线城市,大家注意有一条,在人口流入的地方,它的房价始终保持坚挺,再想想为什么国家会推出雄安模式,这个雄安为什么离北京这个地方不远?

 

以前说把北京的一些功能要转移出去,国家也同意了,就把北京的一些政府功能转移到通州。问题是有效果吗?效果是通州的房地产暴涨,为什么会是这个结果呢?因为不管你把北京的一些政府功能转移到通州还是哪里,它都是一个北京圈,全国的人口往那里流动,因为北京的机会多。

 

我刚才是以很多人口流入趋势的城市为例的,很多省会城市就是这样的。省会城市下面的县、市、州里面有大量人涌入省会城市,他们来干嘛呀?买房子。很多城市的房子是由外地人口来买的。大家注意到没有,你们自住的小区里面,如果是老的小区,会慢慢发现原来一些老的街坊不见,发现一些新的面孔,而且说的是天南地北的一些语言。 新小区也有这个情况,以北京为例,很多北京小区里面,说正儿八经的北京话的人很少,都是别的口音的普通话。为什么?人口流进来了。

 

北京和上海这两年就相继推出了城市规划,上海现在是2000-2300万人口,好像是准备限制到3000万人口。为什么搞这些规划?因为要限制人口,现在人口还在不停的涌进北京、上海。

 

只要中国的经济在发展,中国经济总体上往上走的话,北京上海这些城市必然吸引人,以北京为例,每年往里面流动的人口很多,进去的人口在那里工作,工作一段时间之后就要买房子安家。

 

在这种情况下,你不动用行政手段,怎么可能把现在房价压下来。你说哪来这么多有钱的,全国有钱的真的很多,世界上有钱的人也有来中国买房子,当然这是我们看得到的,正常情况下,还有其他一些不正常的钱也流进房地产。

 

房地产的长效机制,目的是为了脱虚就实

 

有些企业做实业很难,它就可能会往房地产方面想办法,我不知道大家有没有这样的朋友:有个饭馆的笑话,一年的流水四、五个亿,你问他赚多少钱?几百万,这还是好的。有些人就说,你这搞的什么名堂?那么多人,上千号人,为了吸引客户忙里忙外,油里来烟里去的,你搞一年下来,看起来很红火,赚几百万,而我卖套房子,利润就一千万。

 

这些饭桌上的笑话,在经济生活中,已经成为事实。有的企业他一年的经营不怎么样,但是囤了几套房子,卖一套房子,一年的利润全出来了。所以说为什么国家这次要对房地产下决心,要把房地产纳入正轨,要形成一种长效机制,目的就是脱虚就实

 

 

房地产调控也会是有紧有松

 

我们刚刚是从国家的层面去讲这个问题,我们从一个城市的层面来看,也是这样的。有些投机的会找房地产往上走的地方去投机,而这些人的钱,一些是靠借款,一些是自己手上有钱。

 

因为中国的经济还是世界上最强劲的,北京那个地方你不限购,你不用行政手段压住的话,投机的就有机会在那里去买房。因为投机的笃定了北京是个人口输入的地方,是年轻人走去的地方,而一般情况 下,每个年轻人后面起码有四个老人支持他,北京的房子怎么会不涨?所以你把北京首都功能推到通州,而通州也就那么大个地方,这种手段首先就造成了通州的房地产暴涨。最后推出的雄安模式,不允许炒房,这也是雄安模式形成一个长效机制的一个核心,大家注意观察。

 

长效机制不是一天两天可以形成,因为国家也知道,包括你们也看出来,国在过一个坎。这个对我们中国是一个坎,对其他的国家更是一个坎,虽然对中国而言是一个很艰难的坎,但是可以迈过去的坎,但是有些国家不仅是很艰难,甚至他已经感到他已经迈不过去了。

 

中国的房地产调控,有时候会把压的手段要稍微松一松。为什么?因为这方面资源错配已经到了一定程度。比如说你刚才说的兰州,为什么部分放松限购啊,有些地方因为财政,他要吃饭。有的人已经把钱投入到房地产里面去了,而用的是银行的钱,他要还贷款,他那个项目里面签订了很多单位,有的是垫资去做的,比如说有的建筑公司,就自己垫资去做了个房子,这些钱他也压进去了,牵扯到方方面面。

 

特别是现在,到了年关,春节马上到了,前段时间央行搞了个定向降准,说白了就是防止春节期间出现一种局面,这种局面我们现在很少听了,你们大概以前是听到过的,特别是九几年,有一个古老的名词,三角债。你这个房子卖不出去,你下面垫资的那个建筑单位,他拿不到钱,他的工人拿不到钱,另外这个垫资的这个公司,他买了水泥,他买了石子,垫资公司拿不到钱之后,石子水泥的钱付不出来,又影响到水泥厂和石子厂,这个三角债扯到一起去了。

 

有些东西它要防止,所以说在调的时候,松松紧紧。他不是直接一刀子下去,傻瓜才会这么做,所以说大家对这个政策稍微放松一点,不要太大惊小怪。就像那个股市往下弹跌的时候一样,就像很多人已经明确知道了熊市,有的做展期,很多人知道跌得越狠,它反弹的越猛,熊市的话,不可能反弹在上面去,但是他总有反弹,这是一样的道理,某些地方松了这并不代表国家放松了对房地产的调控。

 

也不代表着这样的调控就是稳定经济增长率,甚至要增加增长速度。说白了一句话,就是你要吃饭,你要生活,如果危机来到了,你奋起抵抗是一回事,但是在这个危机没有来之前,该怎么做就怎么做。

 

当然有些事情要准备,比如说我上次说过的,环保这一块,大家注意到这个环保,他有环保的意图,但是他也有另外一个意图,就是提前调控一些产能。

 

房地产和股市都有着类似地方,我刚才说的很清楚了,现在毕竟还没有到满地鸡毛的时候,政府不会一面倒地去压,包括的北上广调控,是会非常严格的,但一定就不会松动吗?未必。

 

需要松动的时候,他一样会松动。他只要气氛在那里,我雄安模式已经推出来了,我要形成一个长效机制。现在北上广房地产成交量下降的比较厉害,但是房价没怎么下降。如果真有需求,比如说刚需,比如说年轻人要结婚,国家要考虑到,国家政策也会做一些调整来满足这方面的要求,房贷政策就可以向这些人倾斜一下。

 

如果不了解这些,可能就会大呼小叫地说北京又放松了,其实不是这么回事。所以每个政策出来,大家研究一下,哪个地方?如果是兰州,不是北上广,你得排出来,这不是标杆,就算那个北上广,它放松一项,比如说房贷有倾斜,有所松动,为什么?要研究下放松哪一步部分?有没有什么条件?要注意这些很具体的问题。

 

特别是如果到了满地鸡毛的时候,北京房地产突然放松了,是不是现在是国家政策又全部改变了?也未必。为什么?也许那个时候国家的房地产政策会稍微放松一下,把国家经济有些东西稍微稳固稳固,某些行业也稳固稳固。

 

就像一个股市,我已经明确了,要把股市往下打,从5000点往下打,打到3000点,在这个过程中,我也是有打有拉,不是一路摁到3000点。所以大家不要听风就是雨,另外注意观察,国家的这个政策要有一个定性,雄安模式都出来了,19大的报告里面说的很清楚,要形成房地产的长效机制,而限购这些东西都是短效的。

 

行政手段是一个短效机制,杀伤力很大

这个长效机制,它是根据大的趋势制定的,但是执行的过程中,它也要考虑到经济活动,一些具体的经济活动,就是我刚才说的那句话,人要活着,要吃饭,要呼吸空气,要喝水,只要条件许可,你都要照顾到,当然这个风暴来之后,他的照顾也许另外一种照顾,那是另外一回事。

 

兰州那个新闻里面,里面有讲到要三年之后才能实施交易,就是你刚买的房子,要满三年之后才可以实行交易,这个问题以前好像谈过,就是这个是非营利性资金,进入中国的楼市,那么中国有一些手段,可以让这些资金不是那么容易逃出来。

 

这是行政手段,包括刚才讲的,也就是刚才我说的有一种情况,国家必须照顾这个刚需。比如年轻人结婚,要买房子,你不能因为政策,让一大批年轻人买不到房子。有的地方特殊,比如说你买了房子以后,五年或三年,不准交易,如果你满足了这个条件,就能够大概率地证明你是不是刚需。所以那些投机的人,他对这个东西是非常害怕的,买个房子放个几年,该怎么办?他不知道怎么办。从这些可以看出,国家现在对房地产更多是用一些行政手段。

 

前面说了,行政手段只是一个短效机制,还要长效机制,要雄安模式这种东西大行其道。但是这种短效机制,实际上对于非盈利性资金或者是或者是投机性资金的的震慑是非常有效的。但是这个行政手段,杀伤力太大了,就好像那个广谱抗生素,什么细菌都一网打尽。

 

但是现在长效机制形成之前,只有这个办法,就是我们东方时事解读强调行政手段。现在真正厉害的手段,国家还没有使出来。比如有一条,突然宣布,所有的房地产失去了金融抵押功能,不能抵押,这叫所谓的去房地产的金融化。国家如果把这个手段拿出来,那投机的就傻眼了,你有房子不许抵押,房子就是房子,你可以出租,你可以买卖,但是买卖征重税,如果不许抵押,投机的怎么办?国家有很多的办法,都没有掏出来的。

 

这些方法都属于短效机制,但是这个去房地产金融化的这一条,它有可能转化为一个长效机制的一个环节。房子是用来住的不是用来炒的,是什么意思?我把房地产的金融功能给它去掉,那房子就是住的,不能投机。其实这句话“房子是用来住的,不是用来炒的”的内涵太多了。

 

以前我们讲过,就是去掉房地产和户籍绑定的功能,还讲过去掉学区房这样东西。如果从“房子是用来住的,不是用来炒的”这句话来看,国家可以去掉房子的各种各样的功能,一旦房子各种各样的功能去掉,只保留住的功能以后,那么房子就回归它的真实价值了。

 

美国经济病入膏肓

国家调控房地产的手段很多,目前时机不到,所以不会过于地去打压房地产,因为需要稳定。不光我们需要稳定,美国也都需要要稳定,美国现在很多东西玩不下去,减税加息也没用,美元上不来,美国想把美元拉上来,就是拉不上来。

 

为什么美国的股市现在涨的那么厉害,一方面是外面资金去买美国的股市,另外一方面是什么?钱太多了,还有一条,买美国股票,买最多的是美国的公司,他们自己在搞股票回购。

 

为什么回购?因为他们遇到的问题和中国很多实体行业遇到的问题一模一样。有些实体行业不赚钱,怎么办呢?在中国这边,有的人就打房子的主意,那我要套存几套房子,一年卖一套,我一年利润就出来了,几千万。

 

美国公司有什么办法?它回购股票,能够回购股票,是因为他手上有大把的现金,而这又是因为美国量宽,到现在为止美国都还在量宽,虽然现在美联储说退出量宽。因为投资不赚钱,他们就把这些钱投入到股市里面,去回购自己的股票。

 

在外面的流动的股票少了,它的股价上涨,上涨之后,第一,那些CEO他自己有好处,这些CEO的业绩和股票挂钩的,第二,股东分红增多,股东也愿意,我回购自己的股票之后,在外面流通的股票少了,炒股都知道了,流通股少了,意味着每股的含金量大了,分红就高了,皆大欢喜,都愿意这么干。其实美国的经济也是病入膏肓了,各家有各家的难处,美国的难度更大。

 

美国的股市今天如此上涨,有很多原因,包括美国今天必须撑着股市,不能让股市倒,还有就是前面讲的美国的公司在拼命回购自己的股票。华儿街这样干,美国整个国家也这样干,因为股票往上涨,欣欣向荣,特朗普他也高兴了,大家都愿意看到股市涨。

 

但把这些东西给大家掰开一看,你说美国人害不害怕?股市到底要涨到什么程度去?你用涨上去钱给自己的分红,给股东分红,分红了之后呢?今年过年的结算了,我拿了100万的奖金,明天怎么办?不能跌回去吧,再涨,再去搞现金,再去回购股票。这也是美国股市一个劲的往上涨的原因之一,现在美国道指好像已经突破了25000点。

 

 

 

东方音频团队以《东方时代环球时事解读》为理论基础,致力于以平实的语言,简约的文字让更多喜爱东方时事解读的粉丝们深入的了解世界局势演变的内在逻辑。如本文内容上与《东方时代环球时事解读》有出入,均以《东方时代环球时事解读·时事节简版》为准。

 

 

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